生前出售房地，死亡時還沒辦好移轉登記，該房地需列入遺產但可以免稅

財政部國稅局表示，如果往生者生前有出售房地，但在死亡時沒有辦理好產權移轉登記，依據民法規定該筆房地仍然要列為遺產，但可以依據同額的房地現值列報為「未償債務」，從遺產總額中扣除，即可免計遺產稅。

根據民法第758條規定，房地必須要做移轉登記後才算是完成過戶。國稅局官員表示，我國高齡者普遍抱持有土斯有財的觀念，將畢生積蓄投入不動產，不少投資人在過世前還在出售房地、簽訂買賣契約，到死亡時還沒有辦理土地移轉給買方。

如果親屬過世前還有已經交易，但還沒有移轉的房地，繼承人計算遺產時必須將該筆房地併入遺產，同時繼承人因為繼承過世者財產、債權，對於該筆房地買家要履行過戶移轉義務。申報遺產稅時，繼承人可檢附房地產交易契約，依據遺贈稅法第10條規定，可從遺產總額中扣除土地的公告土地現值，或評定標準價格、房屋的評定標準價格。

國稅局舉例說明如下：

年邁的A先生，生前與B先生簽訂土地買賣契約，將公告現值1,200萬元的土地，以2,500萬元出售給B先生，但該筆土地到A先生過世前都還沒有做移轉登記，B先生已經交付2,000萬款項，剩下500萬元尾款尚未交付。

A先生的繼承人C先生在辦理遺產稅申報時，必須將該筆土地以1,200萬元的公告現值列入遺產總額中，同時檢附土地交易契約，將同額土地價值認列為未償債務，從遺產總額中扣除。至於B先生已經交付的2,000萬元款項(該筆為遺產)，以及後續還要交付的500萬元尾款(遺產債權)，仍然要列入遺產總額中，依實際遺產淨額情況課徵10%~20%的遺產稅。

如果A先生在生前就已經完成移轉登記，就只需要依照交易價款2,500萬元列入遺產課稅，遺產總額中就不會有土地，只會列入2,500萬元的款項。

民法第758條：

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。

遺產及贈與稅法第10條：

遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件，其估價適用修正後之前項規定辦理。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。