金管會推出新版REIT，投資人將有新固定收益商品選擇

金管會1月12日公布，將開放不動產投資信託(REIT)可以採用基金的架構發行，管理模式更加靈活，投資海外不動產最高上限也計畫開放到100%，投資人將有新的固定收益商品可以選擇，也會對台灣經濟發展有所幫助。

金管會證期局修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，增加具有不動產管理經驗的機構可以擔任不動產投信股東，且其所認股份，合計不得少於第一次發行股份之50%。

新制REIT架構比現有信託架構靈活，不動產管理與基金發行角色合一，要追加募集也可以簡化程序，不需要像現在一樣如同要新設一檔基金，所有流程都需要重新來過。而且基金可以借款40%，用槓桿投資來提升投資報酬率。還有增加關係人交易，如大股東是建商、壽險公司，要出售同類型不動產時，REIT可以有優先購買權。

金管會研議修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，開放不動產投資信託採基金架構發行 (2021/01/12)

為提供投資人多元投資管道、提升資產管理產業競爭力，活絡我國不動產證券化市場，並協助總體經濟發展，金管會參考日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度，開放REIT採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT併行，未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性。

我國於2003年發布不動產證券化條例，允許不動產投資信託基金(REIT)採信託架構發行，由信託業擔任發行主體。金管會表示，觀察日、星、港等均有採基金架構發行REIT，我國透過開放REIT採基金架構發行，期望為我國資本市場注入另一股活水，基金架構REIT具有下述特點：

一、 由不動產投資信託事業擔任管理機構，有利發揮管理專業：基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業之不動產投資信託事業，對REIT進行專業積極管理，有效強化管理能力。

二、 透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式，有利基金規模持續成長：基金架構REIT將透過簡化追加募集程序、確保取得優先購買權與收益支持，以及允許彈性投資架構鼓勵投資海外不動產等方式，確保REIT規模持續成長，並獲取穩健的收益率。

三、允許REIT進行關係人交易，有利提升REIT資產配置彈性：參考日、星、港REIT不動產之主要來源多為不動產開發商或發起人，且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人，基金架構REIT將開放得進行關係人交易，透過交易方式多元化，以利REIT活化資產。

四、藉由分離保管及管理責任，有利權責劃分明確：基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理，REIT資產則由信託業負責保管及監督，有別於信託架構REIT係由信託業同時保管及管理運用REIT，再委任不動產管理機構(例如建經公司)提供投資建議，將使權責劃分更明確。

本案將修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，並配合將法律名稱調整為「投資信託及證券投資顧問法」，修正重點如下：

一、 基金架構REIT為契約型基金，由委託人(不動產投資信託事業)與受託人(基金保管機構)簽訂信託契約，REIT投資人為該信託契約之受益人。另考量證券投資信託事業(下稱證投信事業)業務性質亦係以從事投資管理為主，爰開放證投信事業得兼營不動產投資信託事業(新增第3條之1及修正第66條)。

二、 不動產投資信託事業設立資格條件：

(一)、 要求具不動產投資管理經驗之機構擔任專業股東，且其所認股份，合計不得少於第一次發行股份之50%(新增第82條之1)。

(二)、 參考國外制度暨考量現行證投信事業最低實收資本額，擬授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件(修正第67條)。

(三)、 要求不動產投資信託事業(含專營及兼營)應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人。(新增第82條之4)。

三、不動產投資信託基金管理規範：

(一)、 REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目；明定REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入之不動產或不動產相關權利，且每年分配收益應達可分配收益之一定比率。另參酌國外模式允許REIT進行關係人交易，並輔以相關配套管理措施(新增第49條之3)。

(二)、 參考國外規範並兼顧REIT之借款現況與財務風險，授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項。(新增第49條之5)。

金管會表示，此次修正草案除將刊登於行政院公報外，亦將於金管會網站刊登該草案之總說明及修正條文對照表，各界如有任何意見，請於公告翌日起60日內，自金管會「主管法規查詢系統」網站之「草案預告」網頁陳述意見或洽詢金管會證期局。草案預告後金管會將依行政程序函報行政院審查。